迷題：行業(yè)低迷期仍盈利港資房企穿越“寒冬”后重回內(nèi)地
“如無意外，2023年應(yīng)該會是豐收的一年。”恒隆地產(chǎn)陳啟宗在4月初發(fā)布的《致股東函》的末尾這樣陳述。2022年對于多數(shù)內(nèi)地房企而言是經(jīng)營慘淡的一年，甚至部分出險房企還面臨破產(chǎn)的命運。然而，反觀港資開發(fā)商則活得相對坦然和從容，恒隆地產(chǎn)、長實集團、新世界發(fā)展等多數(shù)港資開發(fā)商依然保持盈利。那么，港資開發(fā)商何以再次穿越市場低谷？在內(nèi)地房企轉(zhuǎn)型之際，港資開發(fā)商的發(fā)展模式又有何可借鑒之處？2022年，恒隆地產(chǎn)、長實集團、新世界發(fā)展等多數(shù)港資開發(fā)商依然保持盈利。圖/IC photo看好內(nèi)地市場，多家港資開發(fā)商擴大投資對于市場走勢，新世界發(fā)展執(zhí)行副主席及行政總裁鄭志剛也頗為樂觀。鄭志剛在3月底召開的業(yè)績會上公開表示：“我們預計今年有很大的信心復蘇，2024年財政年度的銷售或者大環(huán)境會更好。”他表示，相信最壞的時候已經(jīng)過去，未來將為股東帶來更多的盈利增長。事實上，新世界發(fā)展在去年就已經(jīng)宣稱加大對內(nèi)地的投資力度，包括關(guān)注收并購市場，并與招商蛇口開啟全面戰(zhàn)略合作。去年第四季度，鄭志剛就曾表態(tài)：“內(nèi)地房地產(chǎn)市場已經(jīng)見底，將慢慢復蘇，因此新世界將在12個月內(nèi)向上海、廣州、杭州和深圳等多個內(nèi)地城市投資共計100億元。”為了方便加大在內(nèi)地市場的投資，新世界發(fā)展還在去年將總部從香港搬遷至廣州。新世界發(fā)展執(zhí)行董事、新世界中國董事兼行政總裁黃少媚也表示：“未來會重點布局粵港澳大灣區(qū)和長三角地區(qū)，在上海、杭州、深圳的幾個綜合體會爭取在2025年陸續(xù)開業(yè)、入市，并且會繼續(xù)深入舊改項目。”而在“千億港元投資計劃”的宏偉目標下，太古地產(chǎn)在去年逆勢加碼，新進入海南、西安、深圳等地，更是投資約75.6億元攜手上海陸家嘴集團共同開發(fā)上海浦東前灘21號地塊。“一半在中國內(nèi)地，三成在香港。”對于今后的投資計劃，太古地產(chǎn)行政總裁彭國邦在業(yè)績會上稱：“計劃投資500億港元在一線城市及新興一線城市，預計未來10年內(nèi)地物業(yè)的總樓面面積增加一倍。”“在別人恐懼的時候貪婪”，不少港資開發(fā)商在去年內(nèi)地房企收縮規(guī)模時已經(jīng)開始大手筆出手拿地。比如，去年嘉里建設(shè)斥資133.29億元購入上海市黃浦區(qū)核心地塊，瑞安房地產(chǎn)與武漢城建集團聯(lián)手以165.27億元底價拿下武昌灣三宗地塊。綜合這些意欲加大內(nèi)地投資力度的老牌港資開發(fā)商，他們的擴張也有不同于內(nèi)地房企的特征，比如投資方向上偏重一線城市和新一線城市，以自有擴張為主，尚未進行大規(guī)模收并購。穿越市場周期，港企業(yè)績?nèi)绾伪３址€(wěn)定？2022年，明顯形成對比的是港企和內(nèi)地房企業(yè)績的差異，尤其是內(nèi)地房企業(yè)績表現(xiàn)“慘淡”。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至3月29日，A股123家上市房企中（wind房地產(chǎn)分類）中，有65家房企發(fā)布2022年業(yè)績預告或業(yè)績快報，其中預計凈利潤同比出現(xiàn)下滑的房企有56家，虧損房企達37家，最高預虧金額超百億元房企有5家。而多數(shù)港資開發(fā)商在去年房地產(chǎn)的低谷期仍然保持了盈利，不僅順利穿越周期，并且具有逆勢抄底的資金實力。比如，早早就公布財報的恒隆地產(chǎn)及恒隆集團2022年度總收入與2021年持平，分別為103.47億港元及109.41億港元；恒隆地產(chǎn)及恒隆集團的股東應(yīng)占基本純利則分別為41.99億港元及30.02億港元。不僅如此，雖然受到了疫情的沖擊，但是，在內(nèi)地租賃業(yè)務(wù)方面，去年恒隆地產(chǎn)及恒隆集團租賃收入均微升1％，分別為57.90億元和61.90億元。而太古地產(chǎn)在2022年實現(xiàn)營業(yè)收入138.26億港元，較2021年的163.18億港元下降約15.27%，但其經(jīng)常性基本溢利為71.76億港元，還略高于2021年的71.43億港元。受到財年不同的影響，新世界發(fā)展2023財政年度上半年（2022年7月1日-2022年12月31日），公司錄得綜合收入401.93億港元，比2022財政年度上半年上升13%；基本溢利33.6億港元，股東應(yīng)占溢利為12.09億港元，同比分別下跌14%及15%。盡管受到去年疫情的影響，新世界上海、沈陽的K11仍然保持有穩(wěn)定的出租率和物業(yè)投資收入。此外，老牌港資開發(fā)商長實集團雖然在物業(yè)銷售收入方面受到了沖擊，尤其是該公司內(nèi)地物業(yè)銷售收入“腰斬”，但是其通過出售核心資產(chǎn)的方式依然實現(xiàn)股東應(yīng)占溢利216.83億港元，同比增長2.08%，也印證了其資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)具有較高的變現(xiàn)周轉(zhuǎn)能力。綜合港企的業(yè)績表現(xiàn)來看，尤其是以商業(yè)投資擅長的港資開發(fā)商，在2022年業(yè)績實現(xiàn)了逆勢增長，也印證了“住宅開發(fā)+商業(yè)運營”這種雙輪驅(qū)動的發(fā)展模式更具有抗沖擊能力，且互為補充，也更具有可持續(xù)發(fā)展的前景。部分港資房企2022年業(yè)績數(shù)據(jù)一覽新京報記者徐倩根據(jù)財報數(shù)據(jù)整理。內(nèi)地房企轉(zhuǎn)型參考模式：低杠桿和賺慢錢在經(jīng)歷過房地產(chǎn)的“至暗時刻”之后，多數(shù)活下來的內(nèi)地開發(fā)商“痛定思痛”，決定摒棄原先的“三高”模式，即從高負債、高周轉(zhuǎn)、高杠桿轉(zhuǎn)向追求高質(zhì)量發(fā)展。在探索高質(zhì)量發(fā)展的道路上，港資開發(fā)商目前已經(jīng)走出來的路子也具有一定的參考意義，如低負債、慢周轉(zhuǎn)、重經(jīng)營，“開發(fā)+商業(yè)”并行等。事實上，經(jīng)過金融危機和多次行業(yè)周期的洗禮，港資開發(fā)商探索形成了“住宅開發(fā)+商業(yè)運營”綜合發(fā)展模式，這樣在開發(fā)業(yè)務(wù)受到?jīng)_擊的時候，“賺慢錢”運營收入可以成為“壓艙石”，同時，運營收入也為開發(fā)業(yè)務(wù)提供源源不斷的現(xiàn)金流支持，以擺脫舉債擴張的高杠桿模式。例如，恒隆地產(chǎn)和太古地產(chǎn)2022年收入增長的大頭并非開發(fā)業(yè)務(wù)，而是零售物業(yè)租金為主，其中，兩家開發(fā)商在2022年租金收入均超過百億港元。同時，港資開發(fā)商擅長大盤長周期開發(fā)模式，且注重深耕某個區(qū)域并非全國化擴張，比如瑞安房地產(chǎn)旗下上海太平橋地塊、瑞虹新城開發(fā)周期超過25年，瑞虹新城在去年依然是“日光盤”的代表；2005年瑞安房地產(chǎn)進入武漢市場，耗時16年僅開發(fā)了武漢天地和光谷創(chuàng)新天地兩個項目，由于土地紅利和高品質(zhì)加持，瑞安房地產(chǎn)的毛利率一直穩(wěn)定在40%以上。此外，港資房企深諳“在別人貪婪時恐懼”的道理，從不盲目拿地，而常常擅長于手握資金以備逆勢抄底。2022年土地市場變冷，當內(nèi)地房企缺錢拿地之時，港資殺回內(nèi)地拿地又是再一次逆勢抄底。“他山之石，可以攻玉”，港資開發(fā)商的運作模式或許可以給轉(zhuǎn)型期的內(nèi)地房企以啟迪。但是，也需要指出的是，港資開發(fā)商也面臨著土地紅利逝去、利潤空間收窄、土地儲備不足等發(fā)展中的問題，內(nèi)地開發(fā)商如何在借鑒優(yōu)勢的同時走出適合自己的轉(zhuǎn)型之路才更為重要。新京報記者 徐倩編輯 楊娟娟 校對 賈寧