迷題：深圳新政這把火，燒起來了嗎？
繼11月22日晚，深圳連續(xù)搬出二套首付由7成降至4成，以及取消總價750萬元豪宅線兩大重磅新政后，至今已發(fā)酵了一周時間。作為四大一線城市中調(diào)整幅度最大的一次動作，樓市實際反響如何？就目前來看，結(jié)合多位一線市場人士采訪反饋情況，新政確實帶來了一定效果，尤其對于改善項目。但就整體的市場情緒而言，政策的影響力度或還需進一步時間轉(zhuǎn)化；另外有關(guān)新政效果的持續(xù)性，市場信心也表現(xiàn)一般，不少觀點亦在寄望于進一步的松綁動作。深圳，中房君攝01房價繼續(xù)下行？低價搶跑為先“有成交，但成交價格都下降了”，當(dāng)問及新政后二手房市場表現(xiàn)時，寶安中心一房地產(chǎn)中介機構(gòu)人士直觀回復(fù)道，類似答復(fù)同樣從其他片區(qū)的多位中介人士口中得到。“幾乎沒有業(yè)主返價，有相信也是極個別例子，會被放大宣傳，但不具備代表性，大部分業(yè)主還是會選擇趁著新政利好，盡快出貨為先。”另一位南山區(qū)的房地產(chǎn)中介機構(gòu)人士更是直接表示，新政出臺后其手中掛牌業(yè)主的反應(yīng)比購房者還要更大，詢問是否有客戶咨詢的電話/消息不斷，但是沒有收到有關(guān)價格上調(diào)的信息。據(jù)樂有家研究中心的數(shù)據(jù)顯示，新政后深圳近期二手房掛牌價走勢也仍處于下行中。新政再一次成了業(yè)主們搶跑出貨的一枚有力信號。值得注意的是，搶跑出貨為先下，價格雖沒有出現(xiàn)明顯回升，但從機構(gòu)數(shù)據(jù)、一線市場人士給到的反饋來看，無論是二手房的咨詢量、帶看量還是最終轉(zhuǎn)換的成交數(shù)據(jù)，都出現(xiàn)了一定上升。參考深圳貝殼研究院最新給到的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，相比新政前（11.17-11.22），新政后（11.23-11.28）新增客源量增長3.6%、帶看量增長10.3%、成交量增長31.3%。另外新房方面，尤其改善盤的熱度也出現(xiàn)細微回升。典型有新政后首個開盤項目，位于蛇口的山海豪宅新世界臨海攬山拿下了去化6成成績。該盤雖位于蛇口，但項目近距離范圍內(nèi)工業(yè)廠房較多，配套相對不足，居住便利性一般，且項目本身并未推出任何折扣促銷活動。就當(dāng)下市場環(huán)境而言，僅項目方高調(diào)宣發(fā)的去化6成喜報來看，該開盤業(yè)績已屬不錯。與此同時，位于北站超核片區(qū)，于剛過去周末最新取證的新盤中洲迎璽現(xiàn)場則還要更加熱鬧，看房客戶不免排起了長隊。不過中洲項目高人氣的背后，除順勢趕上新政的積極信號，亦離不開項目的高折扣+高轉(zhuǎn)介。根據(jù)中洲迎璽釋放的價格，項目備案均價約7.2萬元/㎡，但折后單價僅在約6萬元/㎡起，相較于同處深圳北站國際商務(wù)區(qū)范圍的中海瓏悅里、華潤超核中心等在售項目，單價或便宜近8000元/㎡，價格殺傷力極大；不僅如此，中洲迎璽還同步給渠道開出了高額傭金，進一步刺激著中介帶客積極性。對比新世界臨海攬山的無折扣，促銷的中洲顯然更是當(dāng)下深圳新房市場大部分在售項目的常態(tài)。可以說，不僅二手房業(yè)主在積極搶跑，疊加年關(guān)將至，回款壓力之下部分新房開發(fā)商亦在抓緊新政的有效窗口期。只不過，面對表現(xiàn)相對理性的購房者，最終的成交轉(zhuǎn)化或還需一定時間。深圳，中房君攝02政策力度大，仍需等待信心恢復(fù)不同于早前的“小打小鬧”，一向調(diào)控溫和的深圳放出的這兩大“王炸”，也被稱為一線城市中調(diào)整幅度最大動作。對于新政的力度，市場給出了認可。其中尤其以稅費直降幾十萬元的豪宅線的調(diào)整，因利好更為明顯，于中介的反饋中也被認為影響力度更大。據(jù)貝殼研究院的一則數(shù)據(jù)，在深圳二手房掛牌房源中，有約26%的房源掛牌總價在750萬元以上，而這些房源當(dāng)中，又有64%為建筑面積144㎡以下。換句話說，深圳市面上17%的掛牌房源將直接坐享豪宅認定標準調(diào)整的利好，覆蓋面極廣。參考一套總價750萬元的普通住宅，據(jù)樂有家研究中心計算，可減少約40萬元稅費。正如一位房企人士分析提到的，“當(dāng)前階段，價格上的直降是最直接有效的手段，大家不是沒有名額，也不是用不了杠桿，核心在于沒有信心。那些真正有住房需求的客戶，當(dāng)價格足夠合適還是會選擇進場，后續(xù)隨著成交量逐漸上來，相信也會助推信心的進一步恢復(fù)。”而不僅深圳，即便全國市場來看，信心不足其實都是影響樓市復(fù)蘇的核心原因。這也是當(dāng)前雖政策力度大，但對于市場整體情緒改變效果仍有限的原因。事實上，最新的這兩大重磅新政并非深圳首次松綁，早于8月底深圳跟進了認房不認貸，但從后續(xù)市場表現(xiàn)來看，熱度同樣未持續(xù)太久，也導(dǎo)致本次政策調(diào)整，市場整體情緒變化相對穩(wěn)定。此外，左右市場信心的還有諸如部分開發(fā)商自身的狀態(tài)。那些已暴雷，資產(chǎn)也被擺上貨架且鮮有人接盤的企業(yè)不用多說，與此同時，是部分還在艱難自救的企業(yè)們。“這部分企業(yè)要活下去，只能盡可能降價讓利去化，對于置業(yè)者不管買不買他們接收到的信息一定是房價還在下行；對于我們，自然也是壓力巨大。”一央企開發(fā)商人士對此表示到。“信心的恢復(fù)是一個漫長的過程，不過好在，事關(guān)整個經(jīng)濟面、關(guān)乎開發(fā)商、關(guān)乎外部環(huán)境等，更多的支持性動作也還在同步發(fā)力，我們要保持良好預(yù)期”對方補充道。03只是開始？市場期待更多政策“大概率持續(xù)不了多久”對于本次政策的影響時效，一位國企項目策劃人員在采訪中不免直言道，有關(guān)后續(xù)更多政策是否會被搬出也成為當(dāng)下市場討論的另一重點。事實上，一直以來，有關(guān)深圳樓市松綁的吹風(fēng)便不斷。如早于二套首付“7變4”政策執(zhí)行之前，市場已有相關(guān)吹風(fēng)，且值得一提的是，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，部分在售新盤也早已先行執(zhí)行該二套首付標準。即首付不足的二套購房者先按最低4成的標準認購，后續(xù)等政策出臺后再網(wǎng)簽備案，如后面沒有降二套房首付的政策，則到時間后開發(fā)商方面主動給客戶退房。如今來看，這部分項目可謂賭對了趨勢。與此同時，當(dāng)前更多的調(diào)控吹風(fēng)也還在繼續(xù)。“這次政策對深圳樓市會起到一定程度的推動作用，比如看盤量上升，一二手成交量雙雙上升。但市場效果并非爆發(fā)性的，不會有劇烈拉升性的作用，一定是相對溫和的，因為房地產(chǎn)和樓市的大環(huán)境仍然沒有根本改變，僅僅依賴一兩個政策投放就完全、大力度激活樓市，這顯然不現(xiàn)實”國家高端智庫CDI研究員宋丁分析提到。同時，他也認為，預(yù)計在后續(xù)恰當(dāng)時間內(nèi)，仍會有新政投放。“這一次的政策只是開始。”而對于后續(xù)的調(diào)控方向，有房企人士分析表示到，下一步的解綁可能會是限購層面的非深戶5年改3年之類。此外，對于深圳邁出的這一步，在市場看來，也不排除北京、上海等其他一線城市后續(xù)也將跟上。